Второй собственник квартиры затягивает процесс продажи, что можно сделать?

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Продается угол в комнате

Имеет значение и степень родства.

Документы, необходимые для продажи доли недвижимости

Чтобы заключить договор купли продажи доли недвижимости, необходимо собрать такой пакет документов:

  • личный паспорт;
  • правоустанавливающий документ на долю имущества;
  • доказательство отказа владельца второй доли от выкупа части недвижимости;
  • технический паспорт недвижимости с планом, на котором обозначена продаваемая доля;
  • справка о лицевом счете;
  • сведения о прописанных на данной жилплощади гражданах, если такие имеются.

Также в некоторых ситуациях могут понадобиться и другие бумаги.

правоустанавливающий документ на долю имущества;.

5 причин, почему срывается сделка

Сергей Савельев более 10 лет работает в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по той или иной причине. Бывают ситуации, когда ничего сделать уже невозможно, но чаще всего агент может приложить усилия и добиться того, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи.

Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса. В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем. В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

  • Уровень доходов мужа и жены;
  • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
  • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
  • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
  • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

В первой инстанции заявителям отказали.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Читайте также:  Субъективные признаки преступления в виде регистрации незаконных сделок с землей

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки.

Как продать квартиру, когда один из собственников против

Продать долю в квартире, которая пребывает в совместной собственности, дело не сложное, нужно лишь знать установленный законом порядок действий. В публикации мы пошагово разберем, как продать часть квартиры, в которой имеются прочие собственники, с определенной долей, и не согласных на реализацию недвижимости. Также рассмотрим вариант, когда доли по факту не выделены, а владельцами являются супруги и один из них планирует продать недвижимость, а второй категорически против продажи.
Как реализовать недвижимость с выделенными по закону долями, когда прочие собственники жилья против продажи?
Если прочие собственники, имеющие официально выделенные доли, категорически возражают реализовывать квартиру, можете выставить на торги принадлежащую вам часть жилья. Необходимо следовать определенному законом порядку:
Первый шаг: Известить прочих собственников жилья о намерении продать принадлежащую вам по закону долю и предложить им выкупить ее по определенной цене. Уведомление необходимо оформлять в бумажном варианте, а передача желательна в присутствии юриста. Передача уведомления в присутствии юриста не всегда возможна, тогда можно, направить уведомление по почте в виде заказного письма с уведомлением о вручении, или при передаче из рук в руки, попросить совладельцев на копии уведомления поставить подпись и дату, когда уведомление было вручено. Таким образом, вы сможете подстраховаться от недобросовестных действий прочих собственников, которые в дальнейшем могут заявить, что никакого уведомления не получали.
Второй шаг: У прочих сособственников жилья есть законом закрепленное право дать ответ в течение тридцати календарных дней. Если по истечению 30-ти дневного срока ответа от совладельцев не поступило, либо последовал отказ приобрести долю, вы вправе разместить объявление о продаже части жилья. Кроме того совладельцы могут сразу дать письменный ответ о не принятии предложения покупки вашей доли, в таком случае дожидаться окончания 30-ти дневного срока не обязательно и можно безотлагательно продавать свою часть. Главное, что нужно учитывать при продаже части, это цена, которая фигурировала в уведомлении. Она должна быть аналогичной и не отличаться от той цены, которая непосредственно указана в уведомлении. Если данное условие будет нарушено, например вы продадите посторонним людям свою собственность по более низкой цене, чем предлагали выкупить прочим совладельцам недвижимости, то собственники, возможно, затеют против вас судебное делопроизводство. И направят в суд исковое требование отменить текущий договор купли-продажи, а все имущественные права перевести на них. Подать исковое требование сособственники имеют право в течение трех месяцев с даты, когда их преимущественные права были не соблюдены.
Третий шаг: заключительный, нахождение покупателя, подписание договора купли-продажи, если прочие сособственники вновь заявят возражения о продаже, необходимо прибегнуть к услугам юридической фирмы, специалисты которой помогут удостоверить сделку купли-продажи. Далее следует регистрация договора в Федеральной регистрационной службе, смена прав собственности и выдача выписки из единого государственного реестра недвижимости.
Необходимо учитывать, что прочие собственники, не желающие, чтобы вы выставляли на торги долю, могут пойти на обман и различные ухищрения, и пытаться затянуть процесс реализации вашей части квартиры. Долго не давать ответ на уведомление, писать ответные уведомления о том, что против продажи вашей доли. Однако юридической силы данные уведомления от совладельцев не имеют, а носят скорее психологический характер воздействия. Можете смело игнорировать подобные уведомления. Если у вас возникают сомнения в правомерности действий прочих собственников, обращайтесь за помощью и разъяснениями в юридическую фирму.
Могут ли прочие собственники помещать сделке путем подачи иска о запрете продажи вашей доли?
Совладельцы квартиры могут подать судебный иск с требованием запретить вам продавать долю, но суд с высокой степенью вероятности в исковых требованиях откажет. Единственное, что они могут сделать, это воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец, при этом, ничего не потеряет, а лишь продаст на тех же условиях свою долю совладельцам, а не постороннему человеку.
Как реализовать свою часть недвижимости, минуя право преимущественного выкупа прочих собственников?
Когда с другими собственниками жилья договориться невозможно, в силу вступают не всегда законные способы «миновать» то самое преимущественное право прочих совладельцев. Прибегая к этим способам, нужно четко понимать, какой риск с этим связан. Так продавец, минуя право преимущественного выкупа посредством использования притворных или мнимых сделок, рискует из-за недобросовестности покупателя остаться без оговоренной суммы денежных средств.
Первый способ: подписание с покупателем договора дарения. Другие сособственники не могут запретить подарить свою часть жилья, и преимущественного права выкупа у них не возникает. Риски при такой сделке возникают как у покупателя, так и у продавца. Если совладельцы квартиры соберут доказательную базу того что это фиктивный договор дарения, покрывающий собой обычную продажу и представят ее в суд, то они смогут потребовать передать все права на вашу часть жилья на них. И по решению суда покупатель будет вынужден отдать приобретенную часть квартиры. Продавец рискует же тем, что покупатель может его «кинуть» на деньги, а истребовать денежные средства законным путем не получится.
Второй способ: подписание с покупателем договора денежного займа, подкрепленного залоговым договором. Продавец подписывает с покупателем договор денежного займа на сумму, равную стоимости части в квартире и подкрепляет его залоговым договором, где предметом залога и выступает доля в квартире. Важно учесть, что залоговый договор обязательно регистрируем в Федеральной регистрационной службе. Затем заемщик-продавец якобы не возвращает в установленный срок заемные средства, и кредитор-покупатель выставляет требование о взыскании доли по договору залога. Стороны подписывают добровольное соглашение об отчуждении части квартиры в пользу кредитора. Тут также присутствует опасность признания через судебное делопроизводство договора займа не действительным, фиктивным и носящим характер скрыть сделку продажи. В этом случае кредитор-покупатель лишается своих имущественных прав, а продавец-заемщик продолжает выплаты по договору займа.
Как реализовать недвижимость, когда доли по факту не выделены, а владельцами являются супруги и один из них планирует продать квартиру, а другой категорически против этого?
Разберем ситуацию, когда владельцами квартиры являются бывшие супруги, или которые только планируют развестись. Они задаются вопросом о разделе совместно нажитого имущества, включая и жилье. Часто так бывает, когда кто-то из супругов за продажу квартиры и дальнейший раздел денежных средств, а кто-то наоборот планирует и дальше проживать на данной жилплощади и против ее реализации.
Как поступить в этой ситуации? Сразу оговоримся, что, не имея согласия на продажу второго супруга, реализовать квартиру будет практически невозможно. Но варианты решения данной проблемы, конечно, существуют, рассмотрим наиболее популярные:
Первый вариант: итак, вы за реализацию квартиры и раздел денежных средств, а другой совладелец не хочет съезжать и продавать жилье, в этом случае, в первую очередь вы должны, опираясь на различные источники о продажах недвижимости, оценить, сколько стоит ваша доля в квартире. Если возникли трудности с оценкой, имеет смысл обратиться в компетентную организацию, которая занимается непосредственной оценкой жилья, и вынесет официальное заключение о стоимости вашей части жилья. Как только вы узнали цену доли, можете предложить другому собственнику выкупить ее. Если второй собственник не владеет необходимой денежной суммой, он может предложить компенсацию другим своим имуществом. И тогда вы принимаете решение, соглашаться на это или нет. В любом случае наиболее значимым в этом варианте является правильное определение стоимости вашей доли.
Второй вариант: в случае если второй владелец не хочет выкупать вашу долю, не предлагает компромиссных вариантов, тогда вы вправе потребовать добровольного раздела недвижимости и выделения каждому из владельцев официально закрепленных долей. Однако, совладелец может отказаться от добровольного выделения долей, тогда при помощи юридических компаний составляете иск в суд о разделе жилья. Суд будет принимать решение о выделении долей, опираясь на различные доводы, которые приведут и обоснуют стороны.
Приведем пример: При разделе совместного имущества, бывшие супруги, не смогли между собой договориться и в добровольном порядке разделить жилье на доли. Они обратись в суд с иском о разделе имущества и выделении долей. Супруга попросила суд учесть то обстоятельство, что место жительство троих несовершеннолетних детей определено по решению суда с ней, и чтобы интересы детей были также соблюдены, она потребовала от суда увеличения своей доли. Кроме того ею были предоставлены доказательства, того что при покупке жилья, наибольшую часть средств внесла она, за счет продажи собственной квартиры, приобретенной еще до брака. В ходе судебного разбирательства, учитывая все предоставленные доказательства, приведенные сторонами, суд принял решение о выделении жене доли в размере 3⁄4, а мужу 1⁄4 доли квартиры.
Судом также может быть вынесено решение о передачи жилья в собственность одной из сторон, с назначением единовременной выплаты компенсации другой стороне за ее часть квартиры. Компенсация будет рассчитываться из рыночной стоимости жилья. Для правильной оценки потребуется обратиться к профессиональным оценщикам недвижимости, которые произведя анализ рынка жилья, вынесут официальное заключение о стоимости части квартиры. Размер компенсации и будет равняться этой стоимости, таким образом, в денежном плане продавец ничего не потеряет.
Если суд принял решение о разделе недвижимости, и присуждении каждой из сторон определенной доли, то с этим постановлением направляемся в Федеральную регистрационную службу для законного закрепления долей. Затем следует забрать выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Как только добровольно или в судебном порядке достигнут консенсус о разделе долей, и доли официально закреплены за каждым собственником, можно заниматься реализацией своей доли. Шаги, которые необходимо сделать, уже рассматривали в этой публикации выше. Обязательным условием будет известить прочих собственников о намерении продать свою долю, ожиданием от них ответа в течение тридцати календарных дней и реализация по той стоимости, которая указана в извещении.
Из вышеперечисленного следует, что если даже доли официально не выделены, а имеется совместная собственность, это не окажет никакого влияния на законное право продать свою долю в квартире, несмотря на отсутствие согласия со стороны прочих совладельцев, а также на категорический отказ от реализации квартиры.
Какие еще сложности могут возникнуть при реализации недвижимости без согласия прочих собственников?
Если действовать спокойно, разумно и соблюдая установленный законом порядок, то особых трудностей возникнуть не должно. Да, если компромисса достигнуть не удалось, придется запастись терпением и решать назревшие вопросы в судебном порядке, или обратиться в юридическую фирму за помощью. Специалисты в первую очередь помогут вам решить проблему мирным путем, не доводя до судебного разбирательства. Владея необходимыми знаниями в области юриспруденции, специалисту проще привести необходимые аргументы и помочь сторонам договориться.
Когда аргументы не подействуют, юрист поможет грамотно составить исковое заявление в суд о необходимости выделения долей в квартире, будет представлять интересы в суде и поможет реализовать долю в квартире.

Читайте также:  Иск о признании нуждающимся в улучшении жилищных условий: образец

перепечатка статьи возможна только с разрешения автора. Автор Лепских И.А.

Она должна быть аналогичной и не отличаться от той цены, которая непосредственно указана в уведомлении.

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Откроется в новой вкладке.”>Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Откроется в новой вкладке.”>Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

В смысле квартирами в строящемся доме.

Двойные продажи квартир. Что делать обманутым покупателям?

Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе. Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем.

Двойная продажа — спорное явление

Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.

Единственно верное решение в данном случае — воспользоваться услугами адвоката. Известен случай, когда потребовалась защита дольщиков в Санкт-Петербурге, обманутых застройщиком ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит». Примечательно, что дольщики, кто воспользовавшиеся услугами адвокатов, успешно подали свои заявления о включении их в реестр кредиторов. Те же, кто решил действовать своими силами, столкнулись со сложностями в оформлении документов, и пока их заявления остались без удовлетворения.

Риски для покупателей недвижимости

Предпосылки двойных продаж возникают еще на стадии оформления документов при покупке квартиры. Существует несколько видов договоров, по которым возможны спорные ситуации:

  • ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования (инвестирования) на квартиру;
  • договор об участии в ЖСК (жилищно-строительных кооперативах).

Если используются эти виды договоров, риски покупателя возрастают, поскольку в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» данные документы не нужно регистрировать в Росреестре в обязательном порядке. Тогда покупка квартиры от застройщика может обернуться проблемами.

Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды. Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.

Непреднамеренные двойные продажи

В судебной практике известны ситуации, когда приходилось прибегать к защите прав дольщиков, пострадавших в результате халатности компаний-застройщиков. Причина кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков. Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю».

Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время может сложиться ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья. По невнимательности сотрудников, халатности должностных лиц, отсутствия надлежащих отчетов или учета квартир, принадлежащих по инвестиционному контракту местным властям, возникают вопросы права собственности при покупке квартиры и двойные продажи, отмечает Андрей Комиссаров.

Читайте также:  Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения: возможно ли, основания, судебная практика

Есть ли риск двойной продажи на вторичном рынке?

Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.

Покупателям вторичной недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Как избежать рисков

При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на официальное наименование документа по сделке с недвижимостью. Это должен быть ДДУ — договор долевого строительства, который оформляется в органах государственной регистрации. В случае возникновения спорных ситуаций преимущество отдается покупателю с ДДУ (регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Впрочем, в судебной практике встречались случаи, когда недобросовестным застройщикам удавалось оформить ДДУ на квартиру дважды (с разными покупателями). В такой ситуации правообладателем жилья будет назначен тот, кто первым зарегистрировал его в Реестре. Поэтому стоит зарегистрировать ДДУ как можно раньше.

Что должен сделать обманутый покупатель

Тот, кто стал жертвой обмана, должен незамедлительно обратиться к адвокату, который занимается защитой прав участников долевого строительства. Чем быстрее потерпевший подаст иск, тем больше шансов выиграть дело.

Как сказано выше, предпочтение отдается тому покупателю, который первый зарегистрировал ДДУ в государственных органах. Однако нередко законным владельцем квартиры также признается тот, кто первым обратился в суд (даже если договор зарегистрировал вторым), так как этот покупатель начал предпринимать действия для защиты своих прав, а другой бездействовал.

Условия, при которых второй покупатель может быть признан законным владельцем квартиры, при обращении в органы, занимающиеся защитой обманутых дольщиков, следующие:

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Отобрали квартиру. Ваши действия

Если добросовестный покупатель все же остался без квартиры, то может подать заявление в суд, поскольку имеет право на:

  • возмещение полной стоимости договора;
  • компенсацию понесенных убытков и упущенной выгоды;
  • возмещение морального ущерба.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Но чтобы не пришлось подвергать себя риску двойной продажи и избежать финансовых потерь, необходимо уже на первоначальном этапе заручиться поддержкой компетентных специалистов, которые занимаются юридическим сопровождением покупки квартиры.

Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.

Промониторили рынок и узнали, как выглядят самые дешевые квартиры в стране. Тем, кому не нравится скромная однушка на окраине обязательно к прочтению.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО “Деловой Мир Медиа” обязательна (в интернете—гиперссылка)

Как избежать рисков.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Наказать мошенника практически невозможно формально он не нарушает закон.

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.

Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость

Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-00-25 доб. 134 . Это быстро и бесплатно !

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 499 577-00-25 доб.

Добавить комментарий